FORNECIMENTO
DE BENS GARANTIDO POR HIPOTECA IMOBILIÁRIA
Quando vão disponibilizar crédito,
principalmente na modalidade rotativo, para seus clientes, as empresas muitas
vezes adotam como alternativa a garantia de aval, normalmente prestada pelo sócio.
Entretanto a formalização dessa operação não
assegura minimamente à empresa fornecedora o direito de receber pelo
fornecimento feito a prazo porque se a empresa adquirente não pagar e o sócio
avalista também não, a garantia do fornecedor é igual a zero.
Isso tem sido confirmado, na prática, pelos
processos judiciais que vimos conduzindo ao longo de nossa atuação profissional
visando recebido de fornecimentos a prazo. Todas as alternativas são na prática
ineficazes porque muitas vezes o cliente não possui bens para liquidar a dívida
e, muito menos os seus sócios, avalistas da operação.
A utilização de todos os mecanismos
existentes em nosso Direito não afasta o risco de inadimplência porque quando o
devedor se recusa ao pagamento, não existe mecanismo eficaz em nosso sistema
jurídico que garanta a recuperação do crédito.
Além do que o tempo transcorrido entre o
inadimplemento e o desfecho da ação e a efetiva recuperação do crédito é muito
longo, ainda que o processo judicial se inicie já na fase de execução, como
ocorre quando a operação está amparada por títulos de créditos (duplicatas,
cheques) ou, ainda, por outras formas, como instrumento de novação ou
confissão de dívida, protestáveis e executáveis.
A conclusão é que nem mesmo a via judicial
traduz garantia de êxito e, menos ainda, de celeridade.
No caso em que o cliente adquirente propõe-se
a prestar garantia imobiliária para obter perante seu fornecedor o direito à
liberação de crédito rotativo, isso revela-se uma alternativa muito eficaz. A
garantia imobiliária oferecida permite que o fornecedor possa, no futuro, deter
a posse e também a propriedade do imóvel oferecido para com isso promover sua
subsequente alienação e recuperação de seu crédito.
Nesse caso a alternativa mais eficaz para
receber o imóvel oferecido em garantia, se se tratar de operação de crédito
continuado, é a Escritura de Abertura de Crédito com Garantia Hipotecária.
Como funciona: é feita a lavratura, pelas partes
interessadas (vendedor e comprador), em Tabelionato de Notas e Ofícios,
de Abertura de Crédito com Garantia Hipotecária, ato pelo qual, por Escritura
Pública, assegura-se que o crédito aberto pelo fornecedor ao adquirente das
mercadorias estará garantido por hipoteca imobiliária (incidente, por exemplo,
sobre imóvel de propriedade do comprador e por ele oferecido para garantia da
operação de crédito).
Para a efetivação dessa Escritura Pública
devem os interessados comparecer ao Tabelião, apresentando:
a)
Contrato
Social das duas empresas (fornecedora e adquirente);
b)
Certidão
da Matrícula Imobiliária atualizada do imóvel garante (datada de no máximo 30
dias da lavratura da Escritura Pública referida);
c)
IPTU
dos últimos dois anos;
d)
Qualificação
dos hipotecantes (adquirentes das mercadorias ou seus sócios que oferecerão os
bens para garantia do crédito).
Essa Escritura Pública deverá ser subsequentemente
averbada junto ao Cartório de Registro de Imóveis onde se encontra
registrado o imóvel oferecido em garantia, de modo que tal registro possa ser
oposto contra terceiros no caso de o imóvel vir a ser onerado ou alienado, em
razão do que fica assegurado que o imóvel já onerado pela hipoteca aqui
referida não poderá ser oferecido em garantia de outras operações e tampouco
alienado por seu hipotecante.
O custo dessa operação depende de dois
fatores: valor do crédito aberto pelo fornecedor e valor da garantia dada pelo
cliente. É um custo que pode ser alto, mas a certeza de recebimento é muito
grande e, por isso, vale o custo.
Implementadas essas providências, se o
adquirente-devedor deixar de pagar a dívida a hipoteca poderá ser executada,
sendo então transferido o imóvel para o fornecedor-credor.
A execução de hipoteca é implementada pela
via judicial. Só que nesse caso, como o imóvel hipotecado já estará plenamente
identificado, ganha-se um tempo expressivo na medida em que este não será gasto
— normalmente tempo muito longo — na busca de bens do devedor, a serem
executados, ainda mais porque bem imóvel não muda de lugar, e, obviamente,
porque onerado com hipoteca, não poderá ser vendido, como atrás exposto.
O custo aqui mencionado com escritura e
averbação no registro imobiliário pode ainda ser repassado para o cliente desde
que embutido no preço das mercadorias ou, sem incidência de tributos se cobrado
na forma de abertura de crédito de fornecimento.
Se o cliente não possuir imóvel próprio
poderá oferecer bens de terceiro. O que talvez não valha à pena é receber
hipoteca de imóvel pertencente ao patrimônio da própria empresa adquirente das
mercadorias já que esta pode quebrar e o imóvel, ainda que hipotecado, vir a
ser utilizado para a garantia de créditos preferenciais atribuídos a diversos
outros credores — como é o caso dos créditos trabalhistas e tributários — os
quais têm precedência sobre os direitos do fornecedor.
Quer se trate de imóvel próprio ou de
terceiros, deve-se ter sempre o cuidado de chamar a participar do ato,
assinando os instrumentos, juntamente com o devedor (cliente-adquirente), o
cônjuge deste. E, se o imóvel pertencer a terceiros, o proprietário e seu
cônjuge.
Até mesmo imóvel residencial pode ser
oferecido em garantia hipotecária na medida em que a própria Lei 8009/90 que
introduziu a impenhorabilidade do bem de família dispõe, em seu art. 3º, inciso
V, ser penhorável referido bem no caso de execução de hipoteca sobre o imóvel
oferecido como garantia real pelo casal.
De todo modo, considerando que a hipoteca
incidente sobre bem de família sempre poderá ensejar discussão judicial, ainda
que a Lei 8009/90 admita o ônus hipotecário, sugerimos que sejam aceitos apenas
outros bens imóveis que não aquele que o hipotecante utilize como sua
residência.
Considerando que essa operação, como visto, é
feita diretamente junto ao Cartório de Títulos e Documentos (escritura pública)
e junto ao Cartório de Imóveis (averbação da escritura pública junto ao
registro do imóvel), fica dispensada a elaboração de minuta por advogados, por
ser desnecessária.
Franco Advogados
Associados
agosto de 2017.
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